共有名義は「仲が良いうちだけ」成立しやすい

親の相続で実家や土地を引き継ぐとき、「兄弟で平等に」という気持ちから共有名義にしがちです。ところが、不動産は現金と違って使い方・維持費・売り時が人によってズレやすく、時間が経つほど利害が分かれていきます。結果として、売るにも貸すにも直すにも決まらず、感情の対立が深刻化して「もう連絡したくない」という状態になりやすいのが共有名義の怖さです。

共有名義で起きやすいトラブル

売りたい人と残したい人がぶつかる

相続した実家について、「早めに売って現金で分けたい」人と、「思い出があるから残したい」「いつか自分が住むかもしれない」人がぶつかるのはよくある構図です。共有状態だと、不動産をどうするかの合意形成が最大のハードルになります。

特に不動産全体の売却は、共有者の同意がそろわないと進められない場面が多く、たった1人の反対で止まってしまうことがあります。売却の話し合いが長引くほど、家は傷み、固定資産税などの負担だけが積み上がりやすくなります。

修繕や維持費の負担で揉める

共有不動産は「誰が、いくら払うか」が曖昧になりがちです。屋根や給湯器などの修繕、空き家なら草刈りや管理委託、居住者がいるなら設備更新やリフォームなど、判断と支払いがセットで発生します。

  • 払う人が固定化して不満がたまる
  • 「住んでいないのに払いたくない」と支払い拒否が起きる
  • 費用の妥当性（見積もりの取り方）で揉める

最初は小さな金額でも、積み重なるほど「言った・言わない」「損している」という感情の対立になりやすい点が注意です。

住んでいる人がいると不公平が拡大する

実家に長男だけが住み続ける、あるいは誰かが無償で使っている、というケースでは、他の共有者が「家賃相当分を精算してほしい」と感じることがあります。逆に住んでいる側も「管理しているのは自分だ」と主張しがちで、感情面の火種が増えます。

共有名義は「生活」と直結しやすい分、単なるお金の問題では済みにくく、兄弟関係そのものが壊れやすい構造があります。

相続が重なるほど、共有者が増えて「詰みやすい」

共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに相続されます。すると、当初は兄弟2〜3人だった共有者が、甥姪を含む多数に増えることがあり、連絡先が分からない人が出るだけで意思決定が一気に難しくなります。

不動産は「放置できる資産」に見えて、放置するほど関係者が増えて複雑化しやすいのが特徴です。早めに共有状態を解消するほど、将来の衝突を減らしやすくなります。

共有名義を避ける（減らす）ための現実的な分け方

選択肢1：誰か1人が取得して、他の人に代償金で精算する

実家に住む予定がある人、管理できる人がいるなら、単独名義に寄せるのが基本的にスムーズです。その代わり、他の相続人には不公平にならないよう代償金（お金）で調整します。

ポイントは「不動産の評価（相場観）」を合わせることです。複数社の査定や、必要に応じて不動産鑑定などを使い、根拠のある金額で話すと揉めにくくなります。

選択肢2：売却して現金で分ける

不動産を売って現金化できれば、分け方がシンプルになります。「思い出はあるが、維持はできない」と全員が感じているなら、早めの売却検討が合理的です。

空き家の期間が長いほど、傷み・近隣トラブル・管理費が増えやすいので、感情と現実のバランスを取りながら「いつまでに結論を出すか」を先に決めると進めやすくなります。

選択肢3：どうしても共有にするなら、先にルールを決める

やむを得ず共有にする場合でも、最低限のルールを文書で残すことが重要です。口約束は、時間が経つほど解釈がズレます。

  • 管理担当（窓口）を誰にするか
  • 固定資産税・修繕費の負担割合、支払い方法（口座、期日）
  • 住む人がいる場合の取り決め（負担、将来の売却方針）
  • 将来売るときの手順（査定方法、期限、同意形成の方法）

揉めそうなテーマほど、先に決めておくほどラクになります。

最後の手段として「共有状態を解消する」手続きがある

話し合いがまとまらないとき、共有状態を解消するための手続き（共有物分割）を求める道があります。

ただし、ここまで行くと時間や費用、関係悪化のリスクが大きくなるため、現実的には「その前に」専門家を入れて整理するのが一般的です。早い段階で弁護士・司法書士など第三者を挟むだけでも、感情の衝突を減らせることがあります。

相続登記を後回しにしない（義務化に注意）

相続した不動産は、名義変更（相続登記）を後回しにしがちです。しかし相続登記は義務化されており、原則として「相続の開始があったこと」と「所有権を取得したこと」を知った日から3年以内に申請が必要とされています。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

さらに、施行日（2024年4月1日）より前の相続であっても、未登記のままなら対象になる点は見落としやすいポイントです。相続の内容が固まっていない場合に備えた制度（相続人申告登記）も用意されているため、「今すぐ分け方が決めきれない」ケースほど、手続きの選択肢を早めに確認しておくと安心です。

親が元気なうちにできる予防策

  • 不動産を誰が引き継ぐか、家族で一度言語化しておく
  • 遺言書で取得者や分け方の方針を明確にする
  • 実家を残すのか、いずれ売るのか、期限を含めて話しておく
  • 固定資産税や修繕履歴など、情報をまとめておく

「今はまだ大丈夫」と思っても、相続は突然始まります。共有名義は一度作ると解くのが大変になりやすいので、できる限り「単独名義に寄せる」「売却して現金化する」など、将来の意思決定が詰まりにくい形を選ぶのが無難です。

最後に：揉める前に、共有の芽を摘んでおく

共有名義が問題になるのは、兄弟が冷たいからではなく、構造的に「決めにくい不動産」を「複数人で持つ」こと自体が、衝突を生みやすいからです。相続が現実味を帯びたら、感情がこじれる前に、分け方・期限・費用負担の整理を進めておくことが、家族関係を守る一番の近道になります。

本記事は一般的な情報の整理です。個別事情（同居、介護、ローン、賃貸中、相続人が多数など）で最適解は変わるため、早めに専門家へ相談して具体案を作ることをおすすめします。

出典：
法務省／
相続会議（朝日新聞）／
TLEO虎ノ門法律経済事務所