家の売却は、査定を頼めば自動的に進むものではありません。名義やローンの状況、相場の見方、売却にかかる費用や税金など、
先に確認しておく順番があり、そこを飛ばすと「話が進まない」「思ったより手取りが少ない」「あとで揉める」といった失敗につながります。
ここでは、初めて売却を検討する方でも迷いにくいように、売却前にやることをチェックリスト形式で整理します。

売却の目的と期限を先に言葉にする

まず決めるべきは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」です。ここが固まると、価格設定や売り方の選択がぶれにくくなります。

  • 売却の目的：住み替え資金を作りたい、固定費を減らしたい、資産整理をしたい など
  • 売却の期限：引っ越し時期、資金が必要な時期、空き家の管理が難しくなる時期 など
  • 優先順位：価格、早さ、手間の少なさ、周囲に知られにくさ のどれを重視するか

目的と期限がはっきりすると、不動産会社への相談でも「どういう提案が必要か」が明確になります。
反対に、目的が曖昧なままだと「査定が高いから」という理由だけで決めてしまい、途中で迷いが増えがちです。

名義とローンの状況を確認して売れない状態を避ける

次に、売却手続きが途中で止まりやすいポイントを先に確認します。ここを後回しにすると、売り出し直前でやり直しになりやすいです。

  • 登記名義は誰か（単独名義か、共有名義か）
  • 住宅ローンが残っていないか（抵当権が付いたままになっていないか）
  • ローン完済済みの場合、抵当権抹消の手続きが必要にならないか

とくに「完済したのに抵当権抹消をしていなかった」というケースは珍しくありません。売却を本格化する前に、
登記やローン関連の状況を確認しておくと、契約直前に慌てずに済みます。

公的データで相場の目線を作ってから価格を考える

相場の目線がない状態で売り出すと、安く売り過ぎたり、高く設定し過ぎて売れ残ったりしやすくなります。
まずは「このエリアでは実際にどのくらいで取引されたのか」を把握してから、査定額や売り出し価格を考えるのが安全です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、取引価格（成約価格）情報を検索できます。近いエリア・物件種別・面積などで絞り、
似た条件の事例を複数見て「価格の幅」をつかむと、不動産会社の説明を聞くときも納得感を持って比較できます。

売却にかかる費用と税金を先に整理して手取りを見積もる

「いくらで売れるか」だけでなく「最終的にいくら残るか」を先に見積もると、判断が安定します。
売却では、仲介手数料などの費用が発生し、利益が出る場合は税金の検討も必要になります。

  • 不動産会社へ支払う仲介手数料（上限の考え方が示されています）
  • 売却に伴う諸費用（必要書類の取得、引っ越しや片付け費用など、状況によって発生）
  • 売却益が出る場合の税金（譲渡所得の考え方を確認しておく）

税金は「売却額にそのままかかる」のではなく、原則として譲渡所得の考え方をもとに整理します。
取得費や譲渡費用など、何を根拠に計算するかで見え方が変わるため、早めに枠組みだけでも確認しておくと、
売却後に「思ったより手取りが少ない」となりにくいです。

売り出す前の準備で反響が落ちる原因を減らす

売り出してから困らないように、内見時の印象や説明のしやすさを整えておくことが大切です。大がかりなリフォームを急ぐより、
反響が落ちやすい原因を減らす意識で準備すると、費用も時間も無駄になりにくいです。

  • 片付けと不要物の処分：室内写真と内見の印象が大きく変わります
  • 設備の不具合の把握：分かっていることを整理して説明できる状態にします
  • 境界や増改築の状況：必要に応じて確認し、後から揉める要因を減らします

また、中古住宅は買う側に「見えない不安」が残りやすい分、説明が曖昧だと交渉が長引くことがあります。
第三者が住宅の状態を把握するためのインスペクション（既存住宅の点検・調査）という考え方もあるため、
実施するかどうかに関わらず、状態をどう説明するかを意識して準備すると話が進めやすくなります。

査定は金額より根拠と販売計画を比較する

査定で大切なのは「いくらと言われたか」よりも「その価格で売れる理由が説明できるか」です。比較の軸をそろえると、
家族内での意思決定もしやすくなります。

  • 近隣の取引事例をどう見ているか
  • 想定する買い手像と、売れるまでの期間の見立て
  • 売り出し後に反響が弱い場合の見直しルール（価格の見直しの考え方など）

ここまで整理できると、次の行動が取りやすくなります。次は、媒介契約の考え方や、不動産会社の見極めポイントを押さえたうえで、
自分に合う売り方を選べる状態を作っていきましょう。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格・取引価格情報）／国土交通省 不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料）／法務局 住宅ローン等を完済した方へ（抵当権抹消登記）